Dans l’immobilier, un achat, quel qu’il soit, est un investissement. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’achat de sa résidence principale, l’argent emprunté va créer un capital au fur et à mesure de l’amortissement du bien.
Néanmoins, il arrive de vouloir vendre un bien pour récupérer du cashflow ou pour effectuer une nouvelle opération.
Avant de vendre un de vos investissements, assurez-vous de plusieurs points. Evaluez le marché pour vérifier qu’il n’est pas moins bon qu’au moment de l’acquisition du bien. Si c’est le cas, cela vaut peut être le coup d’attendre que le marché reprenne en valeur.
L’année 2020 a connu de nombreuses perturbations suite à la crise sanitaire du Covid-19. Cependant, le marché se porte plutôt bien car nombreux sont les français à voir l’immobilier comme une valeur refuge. Certaines transactions remportent malgré cela plus de succès que d’autres. Il faut donc bien se renseigner sur le marché avant de se lancer. Wealzy et ses experts peuvent vous accompagner sur cette problématique.
Si vous disposez d’un large portefeuille de biens, étudiez précautionneusement ce que vous rapporte chacun de ces investissements. Ce n’est pas parce que le bien ne vous rapporte pas de cashflow direct qu’il n’est pas rentable.
Décidez de la manière dont vous souhaitez vendre l’immobilisation : vacante ou occupée ?
Les deux ont des avantages et des inconvénients. Vendre une propriété occupée attire et rassure l’acheteur, surtout s’il souhaite disposer du bien pour de l’investissement locatif. Cependant, lorsque quelqu’un cherche un logement pour lui-même, une propriété occupée n’est pas idéale. Une propriété dont le bail se termine le mois prochain peut être mise sur le marché dans l’espoir d’attirer un acheteur propriétaire-occupant.
Si vous décidez de vendre le bien en bail libre, vous ne pouvez pas expulser les locataires du jour au lendemain. Un délai de prévenance est prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Une fois le locataire en place informé de la fin du bail, il dispose d’un droit de priorité s’il souhaite acquérir le bien. Il n’y a donc pas de meilleure solution entre vendre libre ou occupé, tout dépend du type de bien.
Travaillez avec vos locataires pour obtenir les offres les plus intéressantes, surtout si vous vendez l’appartement libre.
Effectivement, c’est les locataires qui risquent d’être les plus incommodés des visites. Cependant, s’ils laissent l’appartement sens dessus dessous lors des visites, les offres en seront forcément impactées. Discutez avec eux pour savoir quelles plages horaires leur conviennent le mieux, prévenez-les bien en avance des visites etc. Ils ne doivent pas se sentir pris au piège dans leur intimité.
Sécurisez la vente.
Les propriétaires se soucient du résultat net. Il ne suffit pas de dire aux futurs acquéreurs que le loyer est de 1 000€ par mois. L’idéal est de créer un dossier qui viendra renforcer vos arguments de vente. Demandez à vos locataires de remplir une déclaration de préclusion qui indique le montant du loyer et de son dépôt de garantie. De toute manière, il est important de conserver les bons dossiers à montrer aux acheteurs potentiels pour qu’ils aient l’historique des paiements des locataires, ainsi que tous les frais et réparations.
Rénovez votre propriété et faites le remarquer
Faire des petits travaux de rénovations et d’aménagements avant de vendre un bien peut se révéler très bénéfique sur le prix de vente de la propriété.
Il n’est pas forcément nécessaire de rénover de fond en comble, mais de donner “un coup de propre”, et surtout d’effectuer les travaux de mise aux normes (électricité, plomberie, etc.).
Une fois tous ces travaux effectués, listez les rénovations et les artisans qui les ont réalisés. Toutes ces informations peuvent être réunies dans un dossier, avec les garanties des appareils électroménagers qui resteront à la vente. Laissez ce dossier en libre consultation aux potentiels acheteurs qui verront au premier coup d’oeil que vous vendez un bien soigné et clés en main.
Attention à démarrer les visites après la fin des rénovations. Effectivement, les acheteurs manquent souvent d’imagination et rares sont ceux qui réussissent à se projeter dans des biens en travaux. Pour aller plus loin, vous pouvez même avoir recours au home stagging.
Mettre en scène le bien avec des meubles, de la décoration, etc., permet aux acheteurs de s’imaginer vivre ou louer le bien tel quel.
Wealzy dispose d’experts vous permettant d’adapter votre bien à une vente rapide. Il faut que les acheteurs visualisent le bien et que tous les “défauts” soient arrangés afin de leur prouver qu’il est possible de les valoriser. Cette stratégie peut réellement s’avérer payante car nombreux sont les acheteurs à vouloir vendre le bien en l’état et à perdre du temps car les acheteurs remarquent les défauts.
Diminuer les impôts sur la plus-value
La plus-value immobilière est soumise à un impôt de 19% lorsqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Cependant, il existe des solutions légales pour diminuer le montant des impôts à payer.
Contactez-nous pour être accompagné dans votre stratégie de sortie.
Ne pas essayer d’anticiper le marché
Le marché fluctue, et sauf exception, rien ne sert de faire des statistiques pour savoir exactement à quel moment vendre. Quelque soit le prix du marché, certains acheteurs réussiront toujours à vendre la même surface à un prix plus élevé, pendant que d’autres le feront à un prix plus bas. La seule chose importante est d’être sûr de la raison pour laquelle vous vendez. Cette vente vous permettra de retirer du cashflow, de payer les études de vos enfants, ou encore de faire un nouvel investissement plus rentable.
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